En diciembre de 2018, la Municipalidad de La Serena contactó a los empresarios de la Inmobiliaria CPS S.A., manifestando interés en adquirir los terrenos previamente ofrecidos al Servicio de Salud, con el objetivo de construir un Centro Deportivo.
Casi cuatro años han transcurrido desde que estalló uno de los mayores escándalos de la administración pública en la región, que derivó en una investigación por presunto Fraude al Fisco. Actualmente, dicha investigación sigue vigente y desformalizada en la Fiscalía de Valparaíso. Este caso, conocido como “Papaya Gate”, se remonta a 2020 cuando el Gobierno Regional de Coquimbo, liderado en ese entonces por la exintendenta Lucía Pinto, compró un lote de terrenos por $9.800 millones para construir un centro deportivo en el sector de San Ramón, eludiendo en cuatro oportunidades la “toma de razón” de Contraloría.
En agosto de 2022, y en lo que respecta a la arista administrativa, el ente contralor resolvió la destitución de Lucía Pinto, el ex jefe de la División de Planificación y luego administrador regional, José Cáceres, y el exjefe del Departamento Jurídico, Eduardo Espinoza, por haber infringido gravemente el principio de probidad administrativa. Asimismo, se sumaron sanciones a otros funcionarios de la Municipalidad de La Serena y la Seremi de Desarrollo Social.
En cuanto al proceso penal, se imputa a Pinto, Espinoza y Cáceres haber llevado a cabo la compra de los predios bajo trato directo a un sobreprecio, pese a las objeciones de la Contraloría. En la querella del Consejo de Defensa del Estado, también se apunta a Pablo Bracchitta, gerente de las inmobiliarias involucradas, por su eventual responsabilidad en el perjuicio fiscal.
En mayo de 2023, el Servicio de Impuestos Internos (SII), a través de su Dirección Regional de La Serena, sumó una nueva arista al caso al interponer una querella por delito tributario de presentación de declaraciones de impuestos maliciosamente falsas contra los representantes legales de las inmobiliarias Guayacán S.P.A., Inmobiliaria La Herradura S.P.A., Inmobiliaria La Serena S.P.A., Inmobiliaria El Faro S.P.A., Inmobiliaria Pan de Azúcar S.P.A. e Inmobiliaria Cerro Grande S.P.A. y todos quienes resulten responsables.
Hoy, por primera vez y en exclusiva para Diario El Día, los abogados de los empresarios que conforman el Grupo CPS se refieren al “Papaya Gate”, calificándolo como una “polémica artificial con evidentes móviles políticos”. En esta línea, Gabriel Zaliasnik (GZ), Juan Carlos Manríquez (JCM) y David Segall (DS), descartaron que sus representados hayan incurrido en algún ilícito, señalando que la relación con José Cáceres era meramente profesional y que el valor de los terrenos estaba determinado por la inminente entrada en vigencia del nuevo Plan Regulador Comunal.
Gabriel Zaliasnik declaró: “Como en cualquier empresa, el Gerente General –en este caso el Sr. Bracchitta– tiene a su cargo llevar a cabo las gestiones operativas. En el caso concreto, le correspondió apoyar las gestiones inherentes a concretar la compraventa, en base a los requerimientos que se le formulaban desde el Gobierno Regional.
Juan Carlos Manríquez añadió: “Aquí insidiosamente se han tratado de confundir las cosas. La relación o vínculo que se intenta plantear no tiene ninguna relación con los terrenos adquiridos por el GORE al Grupo. Muchos años antes, en el 2016, la sociedad Rentas Alto Peñuelas S.A. (perteneciente al Grupo CPS) adquirió el 80% de las acciones de la sociedad INSN SpA, dedicada al rubro publicitario, la cual pertenecía a la sociedad Inversiones San Clemente Limitada, sociedad en la que José Cáceres tenía un porcentaje minoritario.
David Segall explicó: “El Sr. Cáceres se mantuvo como socio minoritario en la sociedad INSN, que era completamente administrada, en el día a día, por el Grupo CPS. Como señalamos anteriormente, esta sociedad está dedicada al rubro de la publicidad y no tuvo absolutamente nada que ver con la compraventa de los terrenos.
Juan Carlos Manríquez enfatizó: “El supuesto de la pregunta esconde otra falacia con la que se busca sembrar dudas respecto de un negocio inmobiliario absolutamente lícito. Ello, pues da por sentada la premisa que un terreno de la importancia de aquellos vendidos al GORE, con su ubicación estratégica, su alto valor comercial, y su perspectiva de incremento de valor futuro, permanece fijo en el tiempo. Ello no resiste análisis.
El aumento del valor de los terrenos respondió a una serie de factores: Primero, reflejaba las condiciones del mercado en un contexto donde la entrada en vigor del nuevo Plan Regulador Comunal (PRC) era inminente. Este nuevo PRC aportaría una serie de ventajas comparativas que influyen significativamente en el valor de los terrenos. Entre estas ventajas se incluyen, por ejemplo, un aumento del coeficiente de ocupación, un incremento del coeficiente de constructibilidad, una ampliación de la altura de edificación y un considerable aumento de la densidad bruta máxima, entre otras variables que permitían desarrollar más y mejores proyectos en el sector en el que se encuentran emplazados los terrenos. Súmele a esto, también, la aprobación del Plan Regulador Intercomunal el año 2019.
Por cierto, la incidencia de las nuevas condiciones incorporadas por el PRC fue validada por tasaciones realizadas en febrero y julio de 2020, que fueron remitidas al Gobierno Regional, y también por otras tasaciones que aportamos posteriormente a la investigación.
Adicionalmente, los terrenos están ubicados en el camino a San Ramón, y desde que fueron adquiridos en 2010 por Inmobiliaria CPS S.A. ésta añadió valor a su inversión con la obtención de factibilidad sanitaria, un paso crucial para hacer los terrenos edificables. Así, fue mejorando la plusvalía significativamente. A la fecha de la compraventa, el conjunto de terrenos, junto con otros del grupo en la misma área, eran prácticamente los únicos en La Serena aptos para albergar construcciones de envergadura”.
Gabriel Zaliasnik añadió: “Como hemos señalado anteriormente, el valor de mercado de los terrenos estaba determinado por la inminente entrada en vigencia del nuevo PRC, que traía consigo condiciones más favorables para la edificación de nuevos proyectos. Además, los terrenos enfrentan una avenida con alta proyección. Lamentablemente, por aprovechamiento político, en este caso se ha omitido reiteradamente señalar que las tasaciones mencionadas no incorporaron este dato crucial sobre el nuevo Plan Regulador Comunal, en circunstancias que su entrada en vigor era de conocimiento público en la región.
Por lo mismo, se solicitaron nuevas tasaciones a los mismos profesionales que tasaron en los valores señalados, esta vez en febrero de 2020, las cuales validaron el precio por el que finalmente se suscribió la compraventa. Incluso más, nuestros representados encargaron un tercer grupo de tasaciones en julio de 2020 a otros tasadores, quienes determinaron que el valor de los terrenos era incluso superior al reflejado en tasaciones anteriores.
Para mayor precisión, a inicios de 2021 solicitamos tasaciones adicionales a una empresa líder en tasaciones y consultoría inmobiliaria. Estas tasaciones confirmaron que la venta se realizó de acuerdo con los valores de mercado. Asimismo, hay antecedentes de la investigación que avalan lo que hemos dicho. Por ejemplo, un oficio del SEREMI de Bienes Nacionales que establece que el valor de los terrenos en la zona oscila entre 4 y 12 UF/m2, siendo el valor de la compraventa efectuada de 6 UF/m², e incluso una tasación encargada por el propio Ministerio Público, que ratifica que el valor de mercado de los terrenos está en torno a las 6 UF/m2.
Es fundamental destacar una cuestión que es elemental en el mercado inmobiliario: lo que prima son las tendencias de mercado y lo que finalmente acuerden las partes. En este sentido, mis representados, desde el primer minuto, pusieron en conocimiento del Gobierno Regional el valor de venta de los terrenos mediante cartas de intención de venta. Incluso, cabe agregar que los mismos terrenos fueron ofertados, al mismo valor, al Servicio de Salud de Coquimbo, como parte de una de las alternativas ofrecidas para la construcción del Hospital, y, dicho sea de paso, nuestros terrenos eran los de menor valor en el sector, dentro de los ofertados a dicha institución. Y, por si lo anterior fuese insuficiente, el Grupo había ofertado terrenos y celebrado contratos sobre terrenos aledaños a valores similares o incluso superiores al de la compraventa al Gobierno Regional (8,5 UF / m2, por ejemplo). Claramente, el precio por el cual se vendieron los terrenos no salió de la nada y está ampliamente respaldado”.
David Segall aclaró: “El Sr. Bracchitta, tras la primera representación de Contraloría, colaboró con el GORE a requerimiento de este organismo, recabando información técnica que era necesaria para responder a Contraloría. Por ejemplo, aportó nuevos certificados atingentes al lote G1, que había sido subdividido. También solicitó nuevas tasaciones a los mismos tasadores que habían intervenido anteriormente, a petición del Gobierno Regional.
Al respecto, es necesario aclarar que mis representados son particulares que tenían interés en vender sus terrenos, por lo que ayudaron en toda esta tramitación de buena fe, respondiendo a los requerimientos formulados desde el Gobierno Regional”.
Gabriel Zaliasnik añadió que “a mediados del año 2020, y producto de una reunión que tuvo el Sr. Bracchitta con personeros del GORE, se le propuso derechamente la alternativa de resciliar el contrato antiguo y elaborar uno nuevo, para que así el contrato fuese posterior a las nuevas tasaciones y pudiese superarse una de las objeciones de la Contraloría.
Es importante destacar que esto fue a iniciativa del propio Gobierno Regional. Mis representados aceptaron, entendiendo que era una solución que provenía de la autoridad y que ella era la indicada para solucionar las trabas que enfrentaba su proyecto.
Efectivamente una vez firmada la compraventa, el Sr. Bracchitta retiró los vale vista. Como en cualquier compraventa, el vendedor tiene derecho a percibir el precio. Los terrenos se encontraban ya inscritos a nombre del GORE y correspondía la percepción del precio acordado. Es insólito que se cuestione a un particular que vende al Fisco, en este caso al Gobierno Regional, un valioso activo inmobiliario, por la circunstancia de percibir el pago del mismo. Hasta en el caso de expropiaciones el afectado tiene derecho a percibir el pago del valor del bien expropiado. Aquí se ha hecho mucho caudal para usar este caso políticamente en circunstancias que se trata de una operación inmobiliaria completamente real y a precio de mercado. Nuestros representados han sido víctimas del fuego cruzado entre actores políticos. Cualquier inversionista privado hubiera pagado ese precio o incluso uno superior por lo valioso de los terrenos”.
Juan Carlos Manríquez concluyó: “Sí, tal como consta en la carpeta investigativa y según lo explicado antes, tanto las primeras como las segundas tasaciones fueron encomendadas por don Pablo Bracchitta a petición del GORE. Es indiferente quién encarga las tasaciones, pues se confía -como en cualquier negocio- en la imparcialidad y experiencia de quien las emite. Hay múltiples tasaciones que validan el precio de la operación y, como indicamos, hay incluso un oficio del SEREMI de Bienes Nacionales que establece que el valor de los terrenos oscila entre 4 y 12 UF/m2. Es decir, 6 UF/m², era un razonable valor de mercado de los terrenos”.
En mayo del 2023, el Servicio de Impuestos Internos, interpuso una querella por el delito tributario de presentación de declaraciones de impuestos maliciosamente falsas en contra de sus representados. Gabriel Zaliasnik afirmó: “Son acusaciones manifiestamente injustas e instrumentales pues tras años de investigación en la que los antecedentes reunidos descartan el supuesto delito de Fraude al Fisco, el Servicio de Impuestos Internos abre inusualmente esta arista. Para ello, inéditamente, se retrotraen a una planificación tributaria del año 2014, plenamente respaldada por la normativa vigente a esa época. Creemos que la Fiscalía, si actúa con objetividad, podrá advertir rápidamente esto y desestimar esa querella”.
Juan Carlos Manríquez expresó: “Efectivamente nuestros representados han colaborado en todo momento con la investigación y declarado ante el Ministerio Público. Ellos han aportado todos los antecedentes necesarios para aclarar los hechos investigados, pues tienen especial interés, como es natural, que ante las falsas alusiones e imputaciones que algunos han hecho, la causa sea sobreseída definitivamente. Para cualquier ciudadano, estar expuestos al escarnio público ocasionado por parlamentarios que no dudan en enlodar a terceros con tal de obtener beneficios políticos, es una grave afectación. Por ello esperamos que la Fiscalía actúe conforme a derecho cerrando la causa y solicitando su sobreseimiento”.
Juan Carlos Manríquez agregó: “Como digo, cualquier demora afecta a nuestros representados, quienes hace más de cuatro años cargan con el peso de ser catalogados como imputados en circunstancias que su único error, como dijimos, fue haberse decidido a contratar con el Estado. Sin embargo, entendemos que con la politización que envuelve a esta causa, sea razonable que el Ministerio Público quiera ser exhaustivo. Al final del día la verdad debe primar y estamos seguros que esa prolijidad de la investigación permitirá cerrar la misma y sobreseer de manera definitiva la causa respecto de nuestros representados. Ello será obviamente reparador del daño causado.
Ellos, como particulares, siempre actuaron de buena fe, en todo momento, actuaron de forma recta y transparente, siguiendo los procedimientos establecidos y respondiendo a los requerimientos de entidades gubernamentales”.
Gabriel Zaliasnik concluyó: “El único error de nuestros representados, como dijimos anteriormente, es haber decidido contratar con el Estado. De no haberlo hecho, probablemente los terrenos hubiesen sido vendidos a un privado a un precio igual o incluso mayor, sin generar problema alguno. Como particulares, ellos actuaron de buena fe para que el proyecto siguiera adelante, actuando en coordinación y siguiendo los lineamientos de la autoridad. Eso, bajo ninguna óptica, justifica la persecución penal que se ha levantado en su contra ni las imputaciones maliciosas del Senador (Daniel) Núñez o de algunos parlamentarios que ven en este caso una oportunidad de atacar políticamente a adversarios. Como dijimos, nuestros representados quedaron atrapados en este vil fuego cruzado, pero tenemos confianza que la Fiscalía actuará con objetividad y apegada a derecho y no siguiendo la pauta comunicacional de políticos en período de campañas”.